Что ждет строительный комплекс Алтайского края в 2025 году

Фото: www.ap22.ru

А также, что нужно предпринять для сохранения его производственного потенциала и недопущения случаев банкротства в отрасли, обсуждали на прошлой неделе застройщики, производители стройматериалов, банкиры и чиновники. Свои предложения они решили направить в адрес федеральных властей.

Открывая дискуссию, председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин отметил, что этот год был трудным для отрасли. Снижается ввод многоэтажек. Если в прошлом году на рынок долевого строительства зашло 42 дома, то в этом году – 36.

В своих проблемах застройщики винят Центральный банк, который стал инициатором отмены программы льготной ипотеки. ЦБ отвечает в стране за борьбу с инфляцией и считает одним из виновников повышения цен льготную ипотеку. За 4 года действия программы она разогнала спрос на жилье, а с ним и цены в 2–2,5 раза, тем самым сделав жилье еще недоступнее.

Для обуздания инфляции ЦБ также регулярно поднимает свою ключевую ставку, повышая тем самым стоимость кредитования, а значит, сдерживая поступление денежной массы в экономику страны. Управляющий Отделением Барнаул ЦБ РФ Андрей Иванов сообщил, что за октябрь средневзвешенная процентная ставка по ипотеке выросла до 10,6%, а для тех, кто не попал ни в одну из оставшихся льготных программ, стоимость кредита на жилье превысила 28%. Как на таких условиях брать ипотеку?! Аналитики «Сбера» посчитали, что в сентябре-октябре было продано на 18% меньше первички, чем за март-апрель.

В Алтайском крае объем незавершенного многоквартирного домостроения (МКД), по разным данным, составляет 712–780 тыс. кв. м. Из него, по информации на октябрь, застройщики не могут продать 44%. Это замораживает их оборотные средства, не позволяет пополнять эскроу-счета в рамках банковского проектного финансирования и тем самым снижать стоимость заемных средств.

Между тем в Минстрое РФ не считают ситуацию критической. Так, замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин считает, что у застройщиков были замечательные четыре года. «У вас было золотое время в жилищном строительстве. Мы в этот период глаза подзакрыли, а можем их и подоткрыть. Страна и государство помогли вам, ответьте тем же стране и государству», – попросил чиновник.

Гендиректор компании «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов считает, что если такие люди, как Стасишин, курируют отрасль, то строителям не стоит ждать ничего хорошего. Раскритиковал он и позицию Центробанка, который пытается обуздать инфляцию запретом льготной ипотеки.

Гатилов привел пример, демонстрирующий кабальные условия ипотеки, если гражданин берет ее на сегодняшних коммерческих условиях. Так, чтобы приобрести квартиру стоимостью 8,5 млн руб., дольщик занимает 6 млн руб. При этом в итоге он должен будет вернуть банку 40 млн руб. Те, кто берет кредит по программе семейной ипотеки, взяв 8 млн руб., заплатят кредитному учреждению 16 млн. Но часть банков в крае перестали принимать заявки на этот вид ипотеки, а другие стали чаще отказывать, ссылаясь на ужесточение условий выдачи. Более того, они требуют с заемщика комиссию в размере 1–1,2 млн руб.

– Мы находимся в ужасном положении, и половина к весне уйдет с рынка, – спрогнозировал застройщик. – Нашими руками пытаются убрать инфляцию. А запретив рассрочку платежей, просто уничтожают строительную отрасль. За ней идет еще производство строительных, отделочных и прочих материалов.

Гендиректор «Адалин-Строя» Игорь Дублей поддержал Гатилова:

– С такой процентной ставкой рынок стал нерентабельным. При строительстве дома за два года мы должны закладывать + 40% на банковские издержки. Кроме того, на стоимость жилья оказывают влияние строительные материалы, которые за этот год подорожали практически вдвое. Рынок МКД становится для застройщиков опасным. При таких ставках начинать новый дом равносильно финансовому самоубийству. Я на стадии котлована должен закладывать цену выше той, по которой сейчас продаю готовое жилье. В результате количество покупателей сейчас сократилось втрое. Значит, теперь надо учиться строить медленнее, а для этого нужно меньше работников.

Директор компании «Строительный камень» Сергей Иванько опасается, что с падением спроса на МКД остановятся заводы по производству строительных материалов. Иванько объяснил рост их стоимости необходимостью увеличения зарплаты работников, которые, ссылаясь на большую инфляцию, требуют прибавки и грозят увольнением.

Директор говорит, что производство стройматериалов стало сокращаться из-за нехватки заказов.

– Нам уже сегодня нечего делать, поэтому завтра люди пойдут на улицу, – прогнозирует Иванько. – На своем заводе я сокращаю 30–40% рабочих, потому что не могу платить такие зарплаты.

Гендиректор СРО «Алтайские строители» Зинаида Герасимович предполагает, что, кроме МКД, очень сильно пострадает и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), где со следующего года вводится проектное финансирование. К застройщикам будут применяться более строгие требования в виде полного обеспечения инженерной и транспортной инфраструктурой, и строители не смогут обеспечить такие условия. И вряд ли они получат проектное финансирование от банков. Аналитики прогнозируют рост стоимости ИЖС на 35–50%.

Понимая это, некоторые застройщики ИЖС возвращают приобретенные раньше участки земли.

Гендиректор завода «Стройберг» Михаил Дыров заметил, что с августа реализация материалов для ИЖС практически остановилась. При этом законодатели хотят ввести 50-километровую зону от города для сельской ипотеки. Это снизит на нее спрос.

– Думаю, мы до весны еще поработаем, но если ситуация на рынке не изменится, то на второе полугодие заказов нет, – рассказал руководитель завода.

Принимающие участие в дискуссии представители банков не были столь пессимистически настроены, как застройщики. Они согласны с тем, что спрос на кредиты уменьшится, но готовы поддержать деньгами каждого девелопера, который придет с хорошим проектом.

В свою очередь Андрей Иванов сообщил, что с 1 января 2025 года начнет действовать стандарт ипотечного кредитования, разработанный ЦБ. Основная цель документа – минимизировать распространение высокорискованных схем и добиться, чтобы банки подробнее информировали заемщиков об условиях кредитов.

Мишустин считает, что ситуация не так уж безнадежна для крупных застройщиков, у которых еще есть запас оборотных средств. Но те, кто только заходит на рынок МКД, не имеют финансового жирка, а получают кредит от банка на проектное финансирование под неподъемные проценты. Но он надеется на вице-премьера Марата Хуснуллина, который, выступая в Совфеде, пообещал, что правительство не оставит без поддержки строительный комплекс и добьется рассрочки платежей от застройщиков. В свою очередь ДОМ.РФ предлагает поддержать льготными кредитами по 10–12% не дольщиков, а застройщиков, у которых минимальные цены и рентабельность бизнеса.

Представитель банка ВТБ Дмитрий Горбунов считает, что нужно дополнительное стимулирование ипотечного кредитования, дабы не остановить его.

– Мы рассчитываем, что правительство запустит еще какую-нибудь адресную поддержку ипотеки, – предположил финансист.

Герасимович сказала, что ситуация в строительной отрасли тяжелая и в соседних регионах. И застройщики пытаются на нее повлиять, обращаясь через своих депутатов и губернаторов, прося ввести поэтапное раскрытие эскроу-счетов, региональную ипотеку. СРО сибирских регионов договорились разработать единый документ для обращения в правительство страны.

Дыров предлагает притормозить рост зарплат работников. Он обратил внимание, что есть объекты, которые строят в крае из материалов, привезенных из других регионов. Поэтому власти должны заниматься здоровым протекционизмом, продвигая местных производителей.

Иванько уверен, что сегодня надо строить еще меньше, чтобы не насыщать рынок. А Гатилов считает, что нужно собрать предложения от региональных объединений строителей о смягчении условий банковского финансирования и направить их в ФАС, Минстрой РФ и прочие ведомства. На региональном уровне сделать мало что получится, говорит гендиректор ЖИ, разве что заказать молебен.