С 1 января 2025 года вступил в силу ипотечный стандарт. Мы расспросили у риелторов и банкиров о ситуации на рынке недвижимости в контексте этого документа.
Отладка системыПо словам управляющего Отделением Барнаул Центрального банка РФ Андрея Иванова, основная цель стандарта – минимизировать распространение высокорискованных схем ипотечного кредитования и добиться, чтобы банки подробнее информировали заемщиков об условиях кредитов. В частности, о возможной разнице между ценой приобретаемого объекта и его справедливой стоимостью, а кроме того, о потенциальных рисках в случае покупки по цене, превышающей справедливую. Также необходимо сообщать заемщикам подробные условия бонусных программ и других параметров, которые могут прямо или косвенно влиять на стоимость кредита.
– Теперь банки будут рассматривать заявки на ипотеку чуть дольше, так как идет отладка системы, – предупреждает президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.– И самое главное, что они стали тщательнее проверять закредитованность заемщиков. Если раньше банк учитывал фактор кредитной нагрузки исходя из своих нормативов, то сейчас – по правилам ипотечного стандарта. То есть, если у заемщика, условно говоря, пять кредитных карт и уже имеется пара ипотечных кредитов, такому клиенту откажут.
– Стандарт во многом содержит нормы, которые уже работали на ипотечном рынке, – отмечает Дмитрий Горбунов, управляющий ВТБ в Алтайском крае и Республике Алтай. – Кроме того, с конца 2023 года ЦБ заметно ужесточил риск-политику в сегменте жилищного кредитования, а также заранее обсуждал с участниками рынка введение ипотечного стандарта. Это позволило им подготовиться к новому порядку работы.
Дмитрий Горбунов сообщил, что в прошлом году объем выданных ипотек сократился, однако по сравнению с ноябрем выдачи таких ссуд ВТБ в Алтайском крае выросли на 35%. При этом половина объема продаж приходилась на программы господдержки.
По словам брокера по недвижимости Ольги Орловой, в ноябре продажи шли благодаря ранее одобренным банками кредитным заявкам. В декабре-январе 85% сделок было за наличный расчет, на остальное приходились договоры в рамках семейной ипотеки. Последних было мало в том числе потому, что полдекабря у банков не было лимитов.
В конце минувшего года после жалоб на прямую линию президента Владимира Путина правительство пересмотрело систему предоставления лимитов и пообещало на всю Россию, что больше перебоев с субсидиями у банков не будет.
– В январе лимиты появились по семейной, по сельской – еще нет, по IT-ипотеке ставка выросла с 5 до 6%, но желающих ее взять пока не было, – сообщила Ольга Орлова.
Стимулирование продажОна говорит, что пока не все банки отменили субсидирование, поэтому застройщики просят покупателей обращаться именно в эти кредитные учреждения. Кроме того, все чаще сами застройщики предлагают рассрочку платежа на период строительства, иногда под проценты. Сделок на таких условиях пока не было, но риелторы доводят эту информацию до своих клиентов, и те думают.
– Банки тоже стали предлагать новые программы, которые могут уменьшить платеж, – добавляет Марина Ракина. – Например, у «Сбера» до кризиса платеж по ипотеке с 4 млн руб. составлял 45 тыс. руб. в месяц. Сейчас он вырос до 100 тыс. руб. И банк готов выдать 4 млн руб. с условием, что заемщик 13 месяцев будет платить по 75 тыс. руб. К тому времени, возможно, снизится ключевая ставка ЦБ. Если нет, то платеж вырастает до 100 тыс. руб. и недоплаченную сумму раскинут на оставшийся период кредита.
Стоит ли ждать падения цен?Марина Ракина считает, что застройщикам невозможно продавать дешевле, даже если бы они хотели, потому что цена «квадрата» заложена в договор с банком о проектном финансировании. Банк не даст нарушить застройщику эти условия, отказавшись от своей доли прибыли.
– Можно ожидать замедления роста цен на новое жилье. Но о снижении говорить рано. В центре Барнаула цены практически московские: за новые квартиры застройщики просят до 400 тыс. рублей за квадратный метр. Потенциальные покупатели пока присматриваются, но будут брать, – уверенно говорит Ольга Орлова. – На эти квартиры тоже есть спрос.
Некоторые застройщики предлагают разовые акции, незначительно уменьшающие стоимость квартиры для покупателей с детьми или членов семей участников СВО.
Зато на вторичном рынке цена хрущевок пошла вниз и возможен торг, но относительно новые дома не дешевеют.
– У кого не было денег, у того они и не появятся, а у богатых их становится несколько меньше, но все равно достаточно, чтобы покупать жилье себе по вкусу, – считает Ольга Орлова. – Поэтому хорошо себя будет чувствовать премиум-сегмент и эконом-, а середина провалится. В кризисы всегда покупательная способность среднего класса падает.
– В наступившем году многое будет зависеть от новых инициатив правительства по поддержке спроса на семейную ипотеку, которая снова должна стать драйвером всего ипотечного рынка, – прогнозирует Дмитрий Горбунов.
– Хочется верить в лучшее, – резюмирует Ольга Орлова. – Мы уже столько кризисов пережили, поэтому и с нынешним справимся.
СправкаСогласно ипотечному стандарту, сумма договора не может быть более 80% от справедливой стоимости объекта, срок кредита – не более 30 лет, при этом клиент должен погасить ипотеку до наступления пенсионного возраста. Субсидирование ипотечной ставки застройщиками возможно только в том случае, когда это не приводит к увеличению итоговой стоимости недвижимости. Банк обязан ответить на вопросы заемщика по ипотечному кредиту и сопутствующим услугам.
ШУМИЛОВЕвгений Еще читают